Kontras.id, (Gorontalo) – Perdebatan terkait keabsahan transaksi lahan kembali mencuat. Kali ini, kuasa salah satu ahli waris keluarga Olii, Jhojo Rumampuk, memberikan pandangan berbeda terhadap pernyataan kuasa hukum PT. Alif Satya Perkasa (ASP) yang menyebut jual beli tanah tetap sah meski tidak melibatkan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Menurut Jhojo, dalam praktik hukum di Indonesia, keabsahan perjanjian secara perdata tidak otomatis menjamin keabsahan dalam sistem hukum pertanahan. Ia menekankan bahwa kedua aspek tersebut memiliki perbedaan mendasar, terutama dalam hal pengakuan negara terhadap peralihan hak atas tanah.
“Saya pikir semua pengacara paham bahwa dalam sistem hukum agraria nasional, bahwa seharusnya setiap peralihan hak atas tanah wajib dibuktikan dengan akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997,” kata Jhojo melalui keterangan resmi, Senin 13/04/2026.
Lebih lanjut, ia menjelaskan bahwa tanpa adanya Akta Jual Beli (AJB) dari PPAT, transaksi tanah tidak dapat diproses secara administratif di kantor pertanahan. Hal ini berdampak pada lemahnya kekuatan hukum, khususnya jika melibatkan pihak ketiga.
“Artinya, tanpa adanya akta jual beli (AJB) dari PPAT, transaksi tersebut pada umumnya tidak dapat didaftarkan secara resmi ke kantor pertanahan, sehingga tidak memiliki kekuatan hukum yang sempurna, khususnya terhadap pihak ketiga. Menariknya, Kantah Kota pernah mengatakan bahwa PT. Alif hanya bermohon secara mandiri dan tanpa memerlukan AJB, sebab statusnya adalah pembeli,” sambung Jhojo.
Ia juga menyoroti bahwa kesepakatan secara perdata memang memungkinkan terjadi, namun tetap harus melalui prosedur formal untuk mendapatkan kepastian hukum. Dalam konteks pertanahan, hal tersebut mencakup proses administrasi seperti balik nama hingga penerbitan sertifikat resmi.
“Tanpa melalui mekanisme tersebut, posisi hukum pembeli, dalam hal ini pihak PT. Alif masih lemah dan berpotensi sengketa. Harusnya, itu yang disadari oleh mereka. Apalagi, fakta yang juga mereka sudah sebutkan bahwa objek tanah masih berstatus PBB dan belum bersertifikat tentu harus dinilai secara keseluruhan,” jelas Jhojo.
Jhojo turut menegaskan bahwa Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) bukanlah bukti kepemilikan sah atas tanah, melainkan hanya bukti pembayaran pajak.
“Kebetulan yang saya pahami bahwa dalam praktik hukum pertanahan, PBB bukan merupakan bukti kepemilikan, melainkan hanya bukti pembayaran pajak atas objek tanah. Kepemilikan yang diakui secara hukum negara, merujuk pada sertifikat hak atas tanah sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria,” lanjutnya.
Ia menilai bahwa meskipun ada pengakuan telah terjadi pembayaran dan persetujuan dari ahli waris, hal tersebut tetap harus dituangkan dalam dokumen resmi sesuai ketentuan hukum yang berlaku.
“Mengingat objek tanah warisan merupakan milik bersama (boedel waris,red),maka setiap tindakan hukum harusnya dilakukan secara transparan dan sesuai prosedur. Banyak kesalahan yang saya rasa pengacara PT. Alif juga memahami kronologi sejak awal. Tidak ada perjanjian bahwa pihak perusahaan akan membayar dua kali, sebab dalam dokumen jual beli yang telah berhasil kami dapatkan hanya menyebut bahwa pembayaran akan dibuatkan kwitansi tersendiri. Apalagi pelunasan atau termin keduanya dibayar setelah HGB mereka terbit. Dan perlu ditegaskan, bahwa orang tua kami tidak pernah menerima pembayaran atas pelunasan yang menurut klaim mereka telah diserahkan kepada kuasa jual,” tegas Jhojo.
Dalam penjelasannya, Jhojo juga mengulas Pasal 1320 KUHPerdata yang kerap dijadikan dasar sahnya perjanjian. Ia menilai, syarat subjektif dalam kasus ini tidak terpenuhi karena adanya dugaan ketidaksesuaian dalam proses kesepakatan.
“Ketika saya pelajari bahwa berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata yang jadi dasar klaim pengacara PT alif , bahwa terdapat empat syarat objektif dan subjektif agar suatu perjanjian dianggap sah. Dan kalau itu yang diterapkan untuk membuktikan klaim “sah” atau tidak yang kemudian di combine dengan fakta sengketa antara PT ASP dan kami, maka syarat subjektif harus terpenuhi. Nah, setelah panjar itu kami melihat ada yang tidak beres. sehingga orang tua kami merasa dibohongi dan akhirnya mencabut kuasa jual. Disini kesepakatan yang menjadi syarat subjektif itu tidak terpenuhi,” sambung Jhojo.
Baca Juga: Perumahan di Tanggikiki Dipersoalkan, PT Alif Tegaskan Legalitas dan Bukti Lengkap
Ia menambahkan, dari sisi objektif, objek perjanjian juga dinilai bermasalah karena status tanah belum jelas secara hukum dan masih menjadi milik bersama ahli waris.
“Karena status kepemilikan tanah belum jelas dan masih milik ahli waris secara bersama dan yang sama, maka objek yang diperjanjikan secara sepihak oleh PT ASP mengandung cacat hukum. Apalagi isi perjanjian tidak boleh bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum, atau kesusilaan. Nah, Pengacara PT ASP mengklaim bahwa jual beli sah tanpa AJB/PPAT. Ini bertentangan dengan Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 yang mewajibkan bahwa akta otentik PPAT untuk peralihan hak tanah agar diakui negara,” jelas Jhojo.
Jhojo menilai klaim yang disampaikan pihak perusahaan berpotensi menyesatkan, baik dari sisi hukum perdata maupun administrasi pertanahan. Ia juga menyinggung pernyataan yang menyebut sengketa tidak berasal dari ahli waris sebagai informasi yang tidak tepat.
“Apalagi, dalam keterangan pers pengacara PT. ASP yang menyebutkan bahwa sengketa ini bukan dari kalangan ahli waris, itu juga penyesatan terhadap publik. Sebab asal masalah ini karena ada dugaan penipuan waris dan transaksi tertutup diinternal ahli waris, yang sejak awal telah meminta kebijaksanaan dari PT. ASP untuk menunda pembangunan, dalam rangka penyelesaian secara internal waris. Karena diabaikan, maka polemik ini telah berkepanjangan dan berpotensi merugikan mereka sendiri. Kami sudah pernah memperingatkan ini akan berpotensi menjadi sengketa, karena kami telah menemukan celah hukum pada proses transaksi, sebab belum terpenuhi aspek formal dalam proses jual beli,” urai Jhojo.
Diakhir pernyataannya, ia mengingatkan agar pihak perusahaan lebih fokus pada penyelesaian administratif, khususnya terkait pemisahan Hak Guna Bangunan (HGB), guna meminimalisir kerugian yang lebih besar.
“Terakhir, PT. ASP fokus saja pada persoalan pemisahan HGB. Karena kami juga perihatin, semakin lama proses sengketa ini berlangsung, yang merugi itu bukan pengacara ataupun karyawan PT. Alif itu sendiri, tapi saudara Wisnu Nusi dan Bank BTN Cabang Gorontalo. Sebab, makin lama proses sengketa ini, maka unit perumahan belum bisa dijual dan Bank BTN merugi karena kewajiban PT. Alif juga tertunggak,” tutup Jhojo.
